Вториот квартал од 2026 година донесе слика што на прв поглед изгледа противречно. Огласените цени растат побавно отколку пред една година, а истовремено бројот на склучени договори и вкупната вредност на пазарот скокнаа нагоре. Двете тврдења се точни. Разликата е во тоа што мерат различни работи, од различни извори, во различен момент од процесот на купување.

Индексот на НБРСМ покажува забавување

Народната банка го објави Индексот на цени на станови за вториот квартал на почетокот на јули. Годишниот раст изнесува 13,3 отсто, забележливо помалку од 16,6 отсто колку што беше во првиот квартал. Тоа е втор последователен квартал во кој годишната стапка се смалува, по врвот достигнат во втората половина на 2025 година.

Квартално, сепак, индексот порасна за 5,5 отсто, што не е мала бројка. Овој индекс се однесува само на територијата на градот Скопје и се пресметува врз основа на огласени, а не на реализирани цени. Практично, тој ги мери очекувањата на продавачите во моментот кога го поставуваат огласот. Реализираните трансакции се водат посебно, преку Регистарот на цени и закупнини на Агенцијата за катастар на недвижности, и таму бројките редовно излегуваат пониски од огласените. Кога читате наслови за цени на станови, првото прашање секогаш треба да биде дали станува збор за барана или за платена цена.

Обемот се врати по слаб прв квартал

Првиот квартал беше слаб. Регистрирани беа 7.757 трансакции, за 16,4 отсто помалку од последниот квартал на 2025 година, а бројот на продадени станови падна за 27 отсто. Тој пад создаде впечаток дека пазарот се лади.

Вториот квартал го демантира тоа. Според извештајот на Катастарот објавен на крајот на јули, во периодот од април до јуни се регистрирани 8.369 купопродажби и закупи, што е раст од 7,9 отсто на квартално ниво. Вкупната финансиска вредност достигна 351,7 милиони евра, зголемување од 27,3 отсто. Бројот на продадени станови порасна за 37 отсто, а нивната вредност за 43 отсто. Кај куќите растот е поумерен, 13 отсто повеќе продажби и 22 отсто повисока вредност.

Собрано за првите шест месеци, на недвижности во земјава се потрошени над 600 милиони евра, од кои околу половина отпаѓаат само на станови. Расчекорот меѓу бројот на трансакции, кој расте умерено, и вредноста, која расте побрзо, значи дека се продаваат поскапи единици, не само повеќе единици.

Новоградбата го носи растот

Најјасниот двигател во кварталот е новата градба. Во вториот квартал на целата територија на државата се регистрирани 943 новоизградени станови продадени директно од инвеститор, за 231 стан или 32 отсто повеќе во однос на првиот квартал, и околу 40 отсто повеќе споредено со истиот период лани.

Тоа што следува е можеби поинтересно за долгорочно планирање. Во Катастарот досега се запишани 28.352 листови за предбележување на градба, што значи објекти во фаза на изградба кои допрва ќе излезат на пазарот. Понудата во наредните квартали нема да биде проблем во истата мера како во изминатите две години, барем не во сегментот новоградба.

Каде се случува тоа

По општини, Аеродром е најактивна со 600 купопродажби и закупи, по неа Центар со 571 и Карпош со 486. Во врвот се и Гази Баба, Битола, Кисела Вода и Куманово. Аеродром е прв и по бројот на продадени станови, 297 во еден квартал, што ја потврдува веќе познатата позиција на општината како најголем станбен пазар во градот. Најмногу продажби на куќи се регистрирани во Битола, а на деловен простор во Центар.

Двата ценовни рекорди во кварталот вредат да се спомнат затоа што ја покажуваат горната граница на пазарот. Највисоката цена за нов стан од инвеститор изнесува 206.640 денари по квадратен метар, односно 3.360 евра, за стан од 50 квадрати во Центар продаден за 168.000 евра. Кај старата градба највисокиот квадрат е регистриран во Охрид, 3.200 евра, за стан од 66 квадрати со вкупна цена од 211.200 евра. Прагот од 3.000 евра по квадрат, кој до неодамна беше исклучок, сега се појавува во повеќе трансакции.

Закупот оди во спротивна насока

Пазарот на изнајмување се движи спротивно од купопродажбата. Во вториот квартал се евидентирани 2.148 закупи, што е пад од 17 отсто на квартално ниво. Кај становите бројот на закупи падна за 14 отсто, а вкупната месечна закупнина за 9 отсто. Куќите бележат уште поизразен пад, 24 отсто помалку договори.

Вкупната месечна закупнина на пазарот сепак изнесува околу 1,2 милиони евра и е за 9 отсто повисока од првиот квартал, што значи дека помалку договори носат повеќе пари. Најголем дел од закупите, 44 отсто, се однесуваат на деловни простори, а становите учествуваат со 29 отсто.

Кредитите поскапуваат, но побарувачката не попушта

На 16 јуни Народната банка ја зголеми основната каматна стапка од 4,00 на 4,25 отсто, првиот пораст по серија намалувања. Причината е инфлацијата, која во мај забави на 4,8 отсто, но остана над целното ниво. Просечната каматна стапка на новоодобрените кредити за домаќинствата во јуни изнесува 4,71 отсто.

И покрај тоа, станбените кредити растат со 16,6 отсто на годишно ниво и остануваат најбрзорастечката категорија. Стапката на нефункционални кредити е на историски најниско ниво од 1,9 отсто. Побарувачката, значи, не се повлекува, но условите под кои се финансира станува малку построги отколку пред шест месеци.

Што да се земе од сето ова

За купувач, ова е пазар во кој огласената цена и платената цена почнуваат да се разидуваат. Кога годишниот раст на бараните цени забавува, а обемот расте, преговарачкиот простор обично се отвора кај станови што стојат подолго на пазарот. Вреди да се следи колку време е активен огласот, а не само колку изнесува цената.

За продавач, вториот квартал беше добар и веројатно ќе изгледа добар и во есен. Сепак, растот од 5,5 отсто на квартално ниво кај бараните цени носи ризик од преценување, особено кај постара градба во делови од градот каде новоградбата директно конкурира.

Следните официјални бројки доаѓаат во почетокот на октомври за индексот на НБРСМ и кон крајот на октомври за извештајот на Катастарот. Дотогаш, Hommex останува место каде движењата може да се следат и меѓу кварталните извештаи, преку огласите што секојдневно се појавуваат и преку известувањата за зачувани пребарувања. Купувајте и изнајмувајте едноставно, со податоци што ги ставаат насловите во контекст.