Кога ќе најдете стан кој сакате да го купите, лесно е да се фокусирате само на цената во огласот. Меѓутоа, реалниот трошок на трансакцијата секогаш е поголем — даноци, нотарски такси, адвокатски хонорари и административни такси можат да додадат меѓу три и седум проценти на конечната сметка. За стан од 100.000 евра, тоа значи дополнителни три до седум илјади евра кои треба да бидат подготвени пред потпишувањето. Овој водич ги разјаснува сите трошоци со кои ќе се сретнете, за да не бидете изненадени на средина на процесот.

Данок на промет на недвижности

Најголем од дополнителните трошоци е данокот на промет, кој се плаќа при секоја купопродажба на постоечка недвижност. Стапката се движи меѓу два и четири проценти од договорената цена, во зависност од општината. Скопје и поголемите општини обично применуваат стапка околу три проценти, додека помалите општини можат да имаат пониски стапки. Овој данок го плаќа купувачот и се регулира пред упис во Агенцијата за катастар на недвижности.

Постои важно исклучување: ако купувате стан директно од инвеститор како прв сопственик на нова градба, не плаќате данок на промет. Наместо тоа, во цената е вклучен ДДВ од пет проценти, повластена стапка која важи до 2028 година според актуелните прописи. Ова е една од причините зошто новата градба често изгледа поскапо во огласот, но реалната разлика во вкупниот трошок е помала отколку што се чини на прв поглед.

Нотарски такси

Договорот за купопродажба мора да биде заверен кај нотар за да биде правно валиден и да овозможи упис на сопственоста. Нотарските такси се пропишани со тарифа и зависат од вредноста на трансакцијата. За просечен стан во Скопје, очекувајте нотарска такса меѓу 200 и 600 евра. На таа сума се додава ДДВ.

Нотарот не само што го заверува договорот, туку и проверува дали продавачот е навистина запишан како сопственик и дали недвижноста е оптоварена со хипотека или други товари. Тоа е една од најкорисните функции на нотарскиот систем — заштита од измами или неуредни титули. Сепак, нотарот не врши длабинска правна анализа на сите ризици, и затоа адвокатот останува неопходен дел од процесот.

Адвокатски хонорар

Иако законот не ве обврзува да користите адвокат, преземањето трансакција од десетици илјади евра без правна заштита е реален ризик кој не вреди да се преземе. Добар адвокат ќе ги провери имотните листови, ќе утврди дали има неосмислени долгови или хипотеки, ќе го состави или прегледа предговорот за купопродажба, и ќе ве води низ нотарската заверка.

Хонорарите варираат зависно од сложеноста на случајот, но за стандардна купопродажба на стан, очекувајте меѓу 300 и 800 евра. Некои адвокати наплаќаат како процент од вредноста на трансакцијата, други фиксна сума. Прашајте за вкупната цена однапред и побарајте писмена потврда — професионалните адвокати немаат проблем со ова.

Упис во Агенцијата за катастар на недвижности

По заверката кај нотар, договорот мора да биде запишан во Агенцијата за катастар на недвижности за да станете формален сопственик. Таксите за упис се релативно ниски — обично меѓу 30 и 100 евра, во зависност од вредноста на недвижноста и видот на упис. Постапката трае од неколку дена до неколку недели, но самиот упис обично го врши адвокатот или нотарот како дел од нивните услуги.

Месечни обврски кои продолжуваат

Покрај еднократните трошоци, како нов сопственик преземате и постојани обврски. Годишниот данок на имот е релативно скромен во Северна Македонија — се движи меѓу 0,10 и 0,20 проценти од проценетата вредност на недвижноста. За стан вреден 100.000 евра, тоа е меѓу 100 и 200 евра годишно. Општината ви испраќа решение еднаш годишно.

Покрај даночните обврски, треба да предвидите и редовни трошоци за одржување на зградата (заедничките простории), сметки за струја, вода, греење и комунални услуги. За семејство во просечен стан во Скопје, овие месечни трошоци често се движат меѓу 80 и 200 евра, во зависност од сезоната и големината на станот.

Што ако купувате со кредит

Кога купувањето оди преку станбен кредит, се додаваат и трошоци поврзани со банката. Тука спаѓаат провизија за обработка на кредитот (обично еден процент од износот), процена на недвижноста од овластен проценител (околу 100 до 200 евра), осигурување на недвижноста (задолжително во траењето на кредитот) и трошок за впишување на хипотека во катастарот.

Ако планирате да користите кредит, разговарајте со неколку банки пред да изберете. Каматните стапки за станбени кредити во Македонија се движат околу 3,5 до 4 проценти, но условите за провизии и дополнителни трошоци се разликуваат значително помеѓу институциите.

Како да го испланирате буџетот

Едноставно правило: кога пресметувате колку реално можете да си дозволите за стан, додадете околу пет до седум проценти на цената во огласот за вкупни трошоци по трансакција. Ако имате 100.000 евра, не пребарувајте станови по 100.000, туку оние околу 93.000 до 95.000 — тоа е сумата што реално одговара на вашите финансиски можности откако ќе ги одбиете сите даноци, такси и хонорари.

Овој пристап ве заштитува од непријатна ситуација во која сте ја нашле идеалната недвижност, но немате доволно средства за финализирање на трансакцијата.

Купувањето недвижност е една од најголемите финансиски одлуки во животот. Доброто познавање на сите трошоци уште од почеток не само што ви помага да планирате, туку ве става во посилна позиција при преговарање. На Hommex може да го почнете пребарувањето со јасна претстава за тоа што ве чека, и да донесете информирана одлука без изненадувања.